Die Immobilien-Prüfung: die technische Seite

Technische Immobilien-Gutachten (aktueller Bauzustand, Bau- und Planungsfehler, Ausführungsfehler, Investitionsstau, Unterhaltskosten, Sanierungsausblick)
Immobilien-Wertgutachten

Die Figur des deutschen „öbuv SV“ (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger) ist in Spanien völlig unbekannt – hier kann jedermann nach Herzenslust beraten und begutachten und haftet praktisch nicht für sein Tun. Den europäischen oder amerikanischen Bauingenieur (civil engineer) gibt es ebenfalls nicht: hier nimmt diese Funktion der „aparejador“ wahr – umbenannt in „arquitecto técnico“ – mit 5 Semestern Studium und daher von Bologna nicht anerkannt. Den spezialisierten Berufsstand des Statikers oder gar Prüfstatikers gibt es ebenfalls nicht: die Statik kommt bei Neubauten meistens aus dem Computer – das hilft bei Altbauten leider nur wenig.

Der geneigte Kaufinteressent ist oft euphorisch angesichts der unglaublichen Schönheit unserer Insel, dem großartigen Wetter und den fast paradiesischen, oft einfachen Lebensverhältnissen: zurück zur Natur! Dieser Zug ist menschlich und oft auch durch die besondere Urlaubs- und Aufbruchsstimmung bedingt – nicht nur auf La Palma.

Genau hier liegen jedoch die Fallstricke, denn einige einfache Weisheiten und Wahrheiten sollte jeder Neuankömmling kennen und beherzigen:

  1. La Palma liegt ca. 1400 km Luftlinie vom spanischen Festland entfernt. Auf den kanarischen Inseln wird fast kein Baumaterial in hochwertiger Qualität produziert, nur halt sehr einfaches; durch Transport und Zwischenhändler entstehen zusätzliche Kosten bei Neubau und Renovierung, die den Mehrwertsteuervorteil zwischen der Península oder Deutschland und den Kanaren weit überwiegen – selbst vermeintlich „einfache“ Bauteile oder Ausstattungsgegenstände, die sich in jedem deutschen Baumarkt dutzendweise finden, müssen oft separat importiert werden und sind mitnichten „abrufbereit“. Die Stundenlöhne liegen 2019 zwischen ca. 8-10 EUR für einen ungelernten Hilfsarbeiter und 15-25 EUR für einen sogenannten „oficial de primera“ (das ist KEIN deutscher Geselle).

    Gut bauen und renovieren auf La Palma kann also nicht besonders billig sein.

  2. Von ganz, ganz wenigen Ausnahmen abgesehen, hat kein kanarischer oder spanischer Handwerker oder Bauunternehmer eine fachliche Ausbildung wie ein deutscher Geselle oder gar Meister. Genau wie früher in Deutschland, wehren sich viele Bauausführende (übrigens auch Architekten) gegen die Verwendung „neuer“, ihnen halt unbekannter Materialien – das betrifft natürlich auch deren meist anspruchsvollere Verarbeitung. Dies hat zur Folge, daß oft mit suboptimalen, veralteten Techniken und Materialien gearbeitet wird – unter enormem Zeitaufwand. Und dies bedeutet für Ihren Geldbeutel, daß Sie oft bescheidene Qualität für viel Geld bekommen und diesen Umstand bei Ihren finanziellen Planungen berücksichtigen sollten.

    Eine Bauaufsicht findet hauptsächlich auf dem Papier statt – der eigentlich dafür zuständige aparejador erscheint typischerweise 2-4 mal auf der Baustelle eines z. B. Einfamilienhauses – insgesamt in 1 Jahr. Viele europäische Normen, die diesen kritischen und entscheidenden Punkt regeln, sind in Spanien (also inkl. Kanaren) nicht verbindlich eingeführt worden und werden daher nicht angewandt, allen voran die EN 13670. Der spanische Architekt ist hingegen NICHT zur Bauaufsicht verpflichtet und führt diese aus haftungsrechtlichen Gründen daher auch nicht durch.

    Bauschäden aller Art sind auf den Kanaren daher leider an der Tagesordnung, sowohl bei Neubauten als auch bei Renovierungen. Es handelt sich vorwiegend um Probleme mit Feuchtigkeit:

    undichte Flachdächer, Salz-/Salpeter-Ausblühungen durch aufsteigende Feuchtigkeit, undichte Fassaden durch ungeeignete Putze und Farben sowie allgegenwärtige Risse im Mauerwerk und/oder Putz, Wasser unter dem Haus in Hanglagen, fehlerhafte Bau-Anschlüsse aller Art (Dach/Fassade, Fassade/Fundament, Fassade/Terrasse, Baukörper unter sich, Entwässerung)

    Ganz beliebt sind auch Schäden an der Wasser- und Abwasserinstallation mit Plastikrohren (erfahrungsgemäß nach ca. 10-15 Jahren) sowie an der Elektroinstallation, welche von deutschen Qualitätsvorstellungen oft meilenweit entfernt ist, sowohl hinsichtlich der Qualität/Bemessung der verwendeten Bauteile und Kabel (kein Reinkupfer) als auch der Ausführung. Blitzschutz ist z. B. fast unbekannt.

  3. Die Haftungssituation im Bauwesen stellt sich in Spanien deutlich anders dar als in Deutschland, wo normalerweise eine zwei- (VOB) oder fünfjährige (BGB) Haftung des Bauunternehmers für alle Gewerke greift. Hier in Spanien sind die Haftungsfristen wie folgt geregelt:

    Statik: 10 Jahre (sog. „seguro decenal“ abzuschließen vom Bauherrn (! nicht vom Architekten oder aparejador oder Bauunternehmer !))
    Wasser-Dichtheit Flach- oder Steildach: 3 Jahre
    Wasser-Dichtheit Fassade (Putz und Farbe oder Edelputz): 1 Jahr
    In den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit: 3 Jahre
    Elektroinstallation: 3 Jahre
    Sanitärinstallation: 3 Jahre
    Bad- und Küchenausstattung: 1 Jahr
    Fliesen/Bodenbeläge: 1 Jahr
    Innenfarben/Tapeten: 1 Jahr
    Türen/Fenster: 3 Jahre
    Heizung/Kamine: 3 Jahre

    Je nach Gewerk müssen die Haftpflicht-Versicherungssummen der am Bau Beteiligten nur 5 oder 30% des Baupreises betragen, nur bei der Statik sind es 100%.

    Wenn Sie also nun wissen, daß zum Beispiel die Garantie für den Außenputz und die Farbe nur 1 Jahr beträgt, dann werden Sie ein Gefühl dafür bekommen, daß keiner der am Bau Beteiligten ein tieferes Interesse daran hat, Ihnen hochwertige Qualität zu liefern – dies liegt ganz einfach daran, daß der Architekt, aparejador und Bauunternehmer davon ausgehen, daß sie den Auftrag von Ihnen nicht bekommen, wenn sie hochwertige und damit teurere Materialien anbieten bzw. ausschreiben. Und 1 Jahr hält nun wirklich jede halbwegs für außen geeignete Farbe, vor allem wenn es keinen Frost gibt und es nicht regnet.

Fazit: hochqualifizierte technische Bauberatung und Baukontrolle (Baubetreuung) macht sich bei Neubauten und Renovierungen / Sanierungen fast immer in kurzer Zeit bezahlt. Der Baubetreuer muß dabei ZEITGLEICH mit dem Architekten eingeschaltet werden, sonst „schaffen“ es die Modifikationen nicht ins Projekt und Sie müssen mit exorbitanten Nachforderungen des Bauunternehmers rechnen.

Durch unser Netzwerk können Sie realistische Kostenvoranschläge, ausgearbeitet von deutschen und spanischen Architekten, bekommen. Wir verfügen sogar über einen ausgebildeten deutschen Statiker, Dipl. Bauingenieur.

Die Erstellung eines technischen Zustandsgutachtens vor dem Kauf einer älteren Immobilie ist dringend zu empfehlen, um den tatsächlich erforderlichen Sanierungsaufwand realistisch abschätzen zu können. Den Verkäufer schützt ein solches Gutachten vor späteren Ansprüchen wegen versteckter Mängel und kann seine Kaufpreisvorstellung untermauern.

Ein technisches Zustandsgutachten beleuchtet die folgenden Gewerke:

  • Statik (sichtbare Schäden, bei Verdacht gesondertes statisches Gutachten)
  • Flach- oder Steildach (optische Kontrolle Dichtheit, bei Stahlbetondach im Verdachtsfall Messung des Korrosionspotentials als gesonderte Leistung)
  • Fassade (Zustand Putz und Farbe oder Edelputz)
  • Wasser unter dem Haus (Ausblühungen in Bodenfugen bzw. an Innenwänden)
  • In den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit (Ausblühungen an Außenwänden)
  • Dito Innenbereich
  • Elektroinstallation (Durchmessen Qualität Erdung, Spannungsverlust, Kabelkorrosion, Dimensionierung, FI-Probleme, Blitzschutz)
  • Sanitärinstallation (Abdrücken der Anlage, bei Verdacht Kabelkamera Abwasserinstallation, Funktionskontrolle Boiler / Heißwasserbereitung)
  • Türen/Fenster (optische Kontrolle, Befall Holzschädlinge tierisch + Pilze, Abdichtung gegen Mauerwerk)
  • Heizung/Kamine (Kontrolle Dimensionierung, Funktion)
  • Wärme- und Schallisolierung (grober Überblick ohne Detailberechnungen)
  • Zusatzleistungen nach Erfordernis und auf Anfrage gegen gesonderte Berechnung

Bitte fordern Sie ein unverbindliches Beratungs-Angebot an!

Wir arbeiten ausschließlich auf der Basis von üblichen Stundensätzen für Rechtsanwälte bzw. Ingenieure.

Deutsch-Kanarische Beratungsgesellschaft

für binationale Rechts-, Steuer- und Technikgutachten im Immobiliensektor S.L.